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築古物件投資のメリット・デメリット、成功のポイント①

安定した収入が期待できる不動産投資。
物件選びがその成功を左右すると言っても過言ではありません。
購入する物件を選定する際には、「物件種別」や「立地」のほか、「築年数」も重要なポイントとなります。ここでは、築古物件と新築物件を比較しながらメリット・デメリット、成功のポイントについて探っていきたいと思います。

1. 「築古物件」「新築物件」とは何か?

築古物件とは、建築されてから年数がかなり経過した物件のことを指します。法的に明確な定義はありませんが、不動産業界では築古物件の目安をおおむね建築から30年以上としていることが多いようです。
一方で、新築物件とは、「築年数が1年未満で、誰も入居したことのない物件」です。1年以上経過した物件は、新築物件とは表記できません。この場合は、未入居物件と表記されます。また、築年数が1年未満であっても、一度入居し、その後売り出された物件の場合も、新築とは表記できません。この場合は、築浅物件と表記されます。上記の条件を満たした物件だけが「新築物件」と表記できるのです。

2. 新築物件投資のメリットとは?

築古物件投資について考える前に、対極となる新築物件投資についてまずは考えてみたいと思います。新築物件で不動産投資を始めることには、どんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。
まず、メリットとしては、主に以下が考えられます。
① 維持コストがかかりにくい
② 高い入居率が見込める
③ 融資を受けやすい
不動産投資は、経年劣化に応じて修繕が必要になってきます。新築物件の場合は、事業開始からの数年間は建物・設備の劣化があまり進まないため、突発的なトラブルが発生しない限り、維持コストがあまりかかりません。
新しくてきれい、最新設備が導入されているといった理由から、入居希望者が多く、高い入居率が見込めます。
安定した収益が期待できる点が新築物件投資のメリットと言えます。
また、新築物件は、金融機関からの担保評価が高いため、融資を受けやすいのもメリットの一つです。

3. 新築物件のデメリットとは?

一方で、新築物件投資を始めるデメリットとして、主に以下が挙げられます。
① 多額の資金が必要になる
② 投資資金の回収期間が長い
③ 完成までは家賃収入が得られない
相続した土地や所有する土地などに新築する場合は、土地代がかからないため総投資額を抑えられますが、土地購入から始める場合は多額の資金が必要になってきます。多額の資金が必要となるため、数十年単位の長期的なローンを組む場合が多く、投資資金の回収に時間がかかることが多いです。
また、仮に不動産投資ローンを契約して新築した場合には、ローンを契約した翌月から借入の返済が始まるものの、家賃収入を得られるのは物件完成後なので自己資金から返済しなくてはなりません。
資金繰りが難しい点が新築物件のデメリットと言えます。

まとめ

新築物件投資は、入居者が決まってしまえば、事業開始からしばらくは、安定した収益が期待できる点が投資としての魅力ではありますが、一方で、土地の取得、建物の建築といった部分で、事業開始時に多額の資金が必要となるため、多くの自己資金や多額の融資を準備する必要があり、参入のハードルは低くありません。
では、多くの自己資金や多額の融資を準備できないと不動産投資はできないのか?
次回は築古物件投資についてさらに深掘りし、その可能性について考えていきたいと思います!

文/樫村 和哉(1981+運営事務局)