賃貸経営は計画が9割！成功のカギはキャッシュフロー
賃貸経営を成功させるためには、長期にわたる収支計画（キャッシュフロー見通し）が不可欠です。
金融機関も融資判断の際、この収支計画を重視します。
本記事では、金融機関の視点から評価されるポイント、キャッシュフロー改善の方法、そして注意すべきリスクを解説します。
１. 金融機関の審査の視点
金融機関は、賃貸経営における融資判断で「収支計画に無理がないか」、特にキャッシュフローが安定してプラスとなるかを重視します。提出された収支計画をただ鵜呑みにするのではなく、立地・賃料水準・空室率等を厳しくチェックします。
さらに、家賃の下落や金利上昇にも耐えられるかを確認し、経営の安定性を見極めていきます。そのため、入居率100%や賃料下落なしといった楽観的な想定を避け、慎重で現実的な計画を立てることが大切です。
2. キャッシュフローの本質
キャッシュフローとは、賃貸経営で得られた利益から借入金返済・税金・その他支出を差し引いて、最終的に手元に残る現金をいいます。
たとえ帳簿上の利益が出ていても、キャッシュフローがマイナスであれば資金が枯渇し、事業破綻につながる恐れがあります。帳簿上の利益と実際の現金の流れは異なり、帳簿が黒字でも現金不足に陥ることがあります。
手元資金を圧迫せず、持続可能な経営にするには、このキャッシュフローを常にプラスに保つことが肝要です。
3. 改善策と注意点
キャッシュフローを改善するには、まず自己資金をより投入して借入額を抑えることが有効です。たとえばLTV（Loan to Value）を70～90％程度に抑えることで返済負荷を軽減できます。
また、賃料下落や空室リスクを織り込んだストレステストを行い、ゆとりのある計画を立てることも重要です。
さらに、金融機関からのネガティブな指摘はただの拒絶ではなく、精査すべき警鐘と捉え、事業計画を練り直す柔軟性も必要です。
まとめ
アパート経営を安定させるには、収支計画とキャッシュフローを徹底的に検証し、無理なくプラスを維持する設計が不可欠です。
金融機関は立地や賃料・空室率を厳しく見るほか、金利上昇リスクも想定して評価します。キャッシュフローがマイナスでは事業の持続ができないため、自己資金投入やストレスシミュレーションによって強固なプランを構築すべきです。
さらに、金融機関からの意見を柔軟に受け入れ、実行可能な収支計画を完成させましょう。
文／樫村 和哉（1981+運営事務局）
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